昨天，住建部等六部委聯合出臺《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，放寬了外資投資房地產和購房的限制。對此，業(yè)內人士認為，這一政策對房地產市場的實質影響非常小，甚至基本無影響，政府是希望此舉能留住外資、吸引外資。
國務院總理李克強在今年兩會上對外國記者所說的“歡迎外國人來中國買房”絕對不只是一句寒暄。昨天，住建部、商務部、發(fā)改委、央行、工商總局和外匯局等六部門聯合發(fā)布《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，文件一定程度上放寬了外資投資房地產和購房的限制。
新規(guī)
外國人買商品房應符合當地政策
此次出臺的文件提出，外商投資房地產企業(yè)注冊資本與投資總額比例，按照《國家工商行政管理局關于中外合資經營企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》執(zhí)行;取消外商投資房地產企業(yè)辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求;境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產的企業(yè)除外)和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規(guī)定。住房城鄉(xiāng)建設部、商務部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等有關部門進一步簡化程序，提高辦事效率，優(yōu)化和改進外商投資房地產管理。
分析
新規(guī)有望增加外資投入房地產
2006年住建部發(fā)布的《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》規(guī)定，只有在境內工作、學習超過一年的境外個人可以在國內購房，一年以下的則不能購房。新規(guī)取消“超過一年”的規(guī)定，降低了購房門檻。以前規(guī)定境外機構只能在注冊城市購自用房，現在則不受城市限制了。
中原地產首席分析師張大偉分析指出，對于外商房企的注冊資本金降低要求，也明顯有利于部分企業(yè)的資金周轉。統(tǒng)計局數據顯示：1-7月全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金利用外資185億元，下降24.5%，新政策下，有望增加部分外資投入房地產。
目的
放松房地產限外意在留住外資
業(yè)內人士普遍認為，當前中國房地產市場已經降溫，人民幣開始貶值，熱錢也在退潮。在這種形勢下取消限外令也有提振經濟、防范資本外逃的考慮。易居研究院副院長楊紅旭認為，去年以來，多數地區(qū)的限購、限價、限貸等行政干預政策陸續(xù)退出，限外也該放松，這是建立房地產調控長效機制所必須的。目前，國家開放力度加大、外資管制放松是大趨勢，當前外資已呈流出態(tài)勢，政府希望此舉能留住外資、吸引外資。目前房地產市場降溫了，不再擔心外資涌入興風作浪，讓外資進入還有利于促進房地產市場復蘇。
不過，楊紅旭同時認為，這一政策對房地產市場的實質影響非常小，甚至基本無影響。回想2005-2007年，外資熱情進入內地樓市，特別是一線城市，主要有三大考慮因素：房價漲得快、人民幣快速升值和套取息差(當時中國利率偏高)。而現在房價漲幅變小、人民幣貶值、利息降至歷史最低。大環(huán)境變化了，外資購房意愿很低，所以限外令松綁降低了購房門檻，真正買房的外資也不會太多。
張大偉也認為，新政實際影響有限，但會增強市場購房者的信心。對于一二線城市，特別是其中的中高端物業(yè)將形成直接利好。從目前看，全國房地產基本面已經分化嚴重，8月末降準降息疊加取消部分限外政策，對于一二線城市，2015年市場走勢將明顯趨好，一二線城市的樓市將迎接金九銀十。
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